2月16日に、金財のファイナンシャル・プランニング技能検定1級実技試験を受けてきました。設問が公開されましたので記録として残しておこうと思います。
一般社団法人金融財政事情研究会 ファイナンシャル・プランニング技能検定1級実技試験（資産相談業務）2025年2月
結果、直近の過去問を対策しているだけでは十分とはいかず、言葉のキャッチボールがスムーズにいかなくて（つまり基礎を幅広く把握していないと言葉に詰まる・・・）色々やらかしました。
私はパート2からのスタートで2番目でした。設問が配られ、必ず聞かれる事項をメモしていきます。内容確認・・・えーと借地権が論点で、不動産屋に譲渡したいと・・・ん？固定資産税が安くなる理由はて？考えていると、あっと言う間に15分経過のアラーム音。
そのまま面接室へ💦
パート2（不動産）
パート2面接開始
ドアをノックすると「どうぞ」の声が・・・・面接室に入ります。
失礼します。パルにゃんと申します。宜しくお願いいたします。
面接官の人は優しそうな雰囲気を醸し出している。少し安心。
どうぞおかけ下さい。設問をじっくり読んだかと思いますが、Aさんから直接聞いて確認する情報はなんですか？
Aさんから直接聞いて確認することは、Aさんの家族構成、甲土地の取得日や取得費が分かる契約書等があるかどうか、Aさんの今後のライフプラン、意向を確認します。
他にはありませんか？
いきなり「他にはありませんか？」が飛んできた💦数秒沈黙・・・
Cさんとの関係が良好なのか確認します。
分かりました。では、FPとして自身で確認することはなんですか？
権利関係として法務局で登記事項証明書と公図を取り寄せ、権利状況を確認します。現地へ行き甲土地の境界標、周辺の交通状況等を確認、法令上の制限として市区町村の都市計画課で都市計画図や用途制限を確認し、今後の開発状況を把握します。市況の確認として、現地へ行った際に周辺の不動産業者で周辺の相場状況を確認します。
そんなところですかね？では質問していきますけど
旧借地権の罠・・・
譲渡承諾、条件変更承諾、建替承諾とはどのようなもので、Ａさんは承諾しなければなりませんか。
うん困った。知っている知識を語ろう。
いえ、必ず地主であるAさんの承諾が必要なので応じる必要はありません。また承諾に応じる場合は、名義書換料が発生します。
ちょうど、契約更新の時期ですので、賃借契約を終了させることが出来ます。
これ旧借地権ですよね？そうとう強い権利ではないですか？
やっちまった。試験後調べると「旧借地権」は正当な事由が無いと貸主側から解除が出来ず、通常は建物が存在する限り自動更新されるらしい。
ちなみに名義書換料って相場はいくらぐらい？
借地権価格の10％ぐらいです。
では、不動産業者が話している甲建物をマンションに建て替えたほうが甲土地に係る固定資産税・都市計画税が安くなるとはどういうことですか。
設問読みで時間が足らず、これといった答えを導き出せてないんだよなぁ
マンションの場合、1室1室が区分所有権で分かれているので土地の割合も小さくなります。
違いますね。
また、やっちまったーーーーーーーー
Cさんの住まいはどうなっていましたか？
助け舟！
１階は事業をしていましたが、現在はしておらず、妻が亡くなってからは１人で2階で暮らしています。あっ！
居住用の土地の固定資産税の特例ですか。
制度を教えて下さい。
居住用の土地であれば、固定資産税が200㎡まで1/6となります。
都市計画税は分かりますか？
1/3です。あっ200㎡を超える部分は1/3になります。
よけいな事を言ってしまいました。正確には
固定資産税：200㎡まで1/6・200㎡超は1/3
都市計画税：200㎡まで1/3・200㎡超は2/3
考える時間があれば思い出せたのに、口述試験の怖さよ・・・
時間が無くなってきたのか、この間違いについてはスルーされました。
甲土地の借地権の買取りと価格についてAさんは甲建物の取壊し費用相当くらいの金額が妥当と言っておられますが、どう思いますか？
やばい、Cさんは権利金支払っていないみたいだし、相場が全然分からないぞ・・・なんか立退料支払うって規定もあった気がするけど、借地借家法の事だし、この設問は「旧借地権」だからどうしよう・・・
・・・双方の合意があれば大丈夫です。（苦し紛れ）
税法上の規定というか、この図から分かることはありませんか？
あっヒント。ABCDEFGの事だ、一応メモに書いておいたのがあるぞ。600Cやばい0を3つくっ付けたらいくらだ💦早く答えないと
六百、千円（爆）で借地権割合70％なので42万円に甲土地の面積を掛けます。
60万円ね（笑）そうとうな金額になりませんか？
はい。7000万円を超えてきますね。
借地権の評価額って誰が計算できますかね？
税理士さんですかね。
違いますね。税理士さんでも分かる人もいるかもしれないけど他には？
えーと弁護士さん？（焦って血迷い始めた💦）
違いますね。ほら土地の評価額といえば
キター助け舟
あっ、不動産鑑定士ですね。
そうですね。
では、Cさんは不動産業者に譲渡するよりAさんに返した方がお得な点がありませんか？
・・・
ほら、2番で答えたやつ
ヒント！でも2番で何だ？覚えてないし💦 あっ承諾料の事かな？言ってしまえ
あっ、地主のAさんに返還する場合は承諾料が必要ないので、その分安くなりますね。
では、最後に本事案に関与する専門職業家にはどのような方々がいるか教えてください。
はい、不動産の価格については不動産鑑定士に、不動産の売買に関する媒介は宅地建物取引士、税務関係は税理士、契約書等については弁護士、不動産の所有権の登記は司法書士と連携します。
留意点があれば教えて下さい。
各士業の独占業務に抵触しないよう留意します。
税理士の場合だと？
税理士法に抵触しないようにします。
ピーピーピーアラーム音
質問は以上です。お疲れ様でした。
有難うございました。失礼いたします。
- 旧借地権を第三者に譲渡
- 譲渡承諾、条件変更承諾、建替承諾とは
- 承諾料の算定
- 承諾はしないといけない？
- マンションのほうが固都税が安くなるのはなぜ
- 借地権の買取と価格のアドバイス
パート1面接まで待機（およそ30分）
失意のまま待期部屋に戻り、しばらくするともう前の人が呼ばれた。つまり15分後には設問読みの時間がやってくる。そしてパート1の設問が渡されメモ時間。なんと個人資産家でインボイスの文字を発見。法人版事業承継や医療法人、相続のくだりを繰り返し勉強したのに・・・
気を取り直し、Aさんの悩みや問題点にラインを入れていく。ビル1棟の資産があり、1Fはテナント、2Fから6Fは賃貸、7Fは自宅、8Fは長女B家族が居住。年間家賃収入2000万円。法人化へ提案かなぁと考えているとアラーム音、早い！
面接室へ。
パート1（相続・事業承継）
パート1面接開始
失礼します。パルにゃんと申します。宜しくお願いいたします。
気を取り直し笑顔で元気よく。あれ採点係の人は笑顔でニコニコしているけど、面接官の人はムスッとしている💦
どうぞおかけ下さい。設問をじっくり読んだかと思いますが、Aさんの相談内容および問題点はどんなことが考えられますか？
はい。Aさんの相談内容は、テナントの法人からインボイスが欲しいと言われどう対応して良いかわからない点、賃貸アパートを更地にして青空駐車場にしてよいか、孫に年間110万円ずつ贈与しているが、定期贈与とみなされてしまわないようどう注意したらよいか、生命保険の受取人を妻Bさんから変更すると相続税対策においてどう影響するか知りたいと思っている点です。
問題点は、相続税が高額になるので軽減、円滑な遺産分割の準備が必要です。
今回は、予定納税額が現預金の範囲内でしたので、納税資金の確保は言いませんでした。
ではインボイスについてAさんは、どのように対応したら良いでしょうか？
はい。Aさんに、法人化を提案します。
この時点で私は、収入2000万円に目が行き過ぎ法人化しか思いつかなかった。インボイスの定義は確か売上1000万円だったし、法人はインボイス必須だし（試験後調べたら、法人も必須では無かった💦）
しかも、試験後、落ち着いて考えたら賃貸マンションについては消費税ないし（3級論点）ということは消費税かかるのは1Fのテナントだけ→年間売上少ないので免税事業者扱い。
そして、法人はインボイス必須という間違えた認識が面接でやらかす・・・
え？法人化？ それはまた話が変な方向へ行ってしまいましたが、法人化の話が出ましたので、なぜそのように思われたのですか？
あれ？間違えた？あきらかに面接官の人は不服な感じの顔”(-“”-)”。採点者は、ずっとこっち見てニコニコしている💦なにこの感じ、取り合えず焦ってはいるが笑顔で続けるしかない・・・
はい。Aさんは所得が2000万円です。個人で所得が900万円を超えてくると法人税の方が税制上有利になり、また、家族を役員にすることで所得の分散もはかれます。
では、どのような方法がありますか？
はい。不動産管理会社を設立して、会社に建物だけを譲渡する、不動産所有方式を提案します。
土地はそのままだと何か問題点がありませんか？
認定課税されるおそれがあります。
食い込み気味に・・・・
何の認定課税ですか？
すみません。権利金の認定課税です。回避する為には、Aさんと会社で土地の無償返還に関する届出書を提出する必要があります。
話を戻しますけど、インボイスについてはどうですか？
あれ？また話を戻された。法人を提案しているし所得は1000万円を超えているしなぁ
課税事業所からインボイスの発行をしたら相手は消費税の仕入れ額控除できるので発行してあげたら良いと思います。
インボイスって義務でしたっけ？
義務ではありませんが、法人ですし・・・・
あ～やらかしている💦
インボイスって何か経過措置ありませんか？
経過措置はあります。インボイスの発行をしなくても3年間は80％を仕入れ額控除できます。
いま思えば、これが助け舟というか面接官のやさしさなのかボロボロすぎたので答えられたら大幅減点しないのか？よくわかりませんが・・・主語も言えていないので焦りが伝わっているのを感じる。それでも採点者の人は、こっち見てニコニコしている逆に怖い💦面接官の人は相変わらず不満顔。
そうですね。
賃貸アパートを更地にして青空駐車場にすることについてはどうですか？
相続のことを考えたら、アスファルト敷くかコインパーキングにすることを提案します。
それはなぜですか？
更地の土地だと小規模宅地の特例が使えません。アスファルトが敷いてあると貸付事業用宅地として200㎡まで50％評価減できます。
孫達に年間110万円ずつ贈与しているが、定期贈与とみなされてしまわないようどう注意したらよいですか？
定期贈与とみなされると、贈与した分を遡って全てに贈与税がかかってしまいます。
対策はありますか？
定期贈与とみなされないように、めんどうでも毎年、贈与について契約書を結ぶ必要があります。また基礎控除枠が増設された相続時精算課税制度の利用も検討します。
生命保険が1500万円ありますが、受取人を妻Bさんから変更すると相続税対策においてどう影響しますか？
あれ？1500万円ってなんだ？生命保険の相続税の控除枠3人×500万円の答えを、教えてくれている？と若干あせりました。（説例が公開されて、よく見ると死亡保険金1500万円と書いてあった💦。現場では説例読みの時間が足らなくて金額について見落としていた）
はい、生命保険は固有の財産となり相続税の総額にも加算されます。しかし法定相続人の人数かける500万円は控除できますので、今回は3人で1500万円までは非課税となります。
妻Bさんから変更しても大丈夫ですか？
子供たちへの遺留分対策にもなります。遺産を多く貰った方が生命保険を受取、遺留分を代償分割に利用したり、遺産が少なかった方を受取人として遺留分対策にも使えます。
相続税が高額になることに付いては対策がありますか？
小規模宅地の特例が利用できます。7階の自宅を妻へ、また8階を長女Dさんへ相続させると特定居住用宅地として利用できます。また賃貸部分は貸付事業用宅地として200㎡まで50％軽減できます。
特定居住用宅地と貸付事業用宅地は、ややこしい数式ありますけど併用は可能でしたかね？
完全併用は出来ませんが、あまりがあれば一部併用できます。トータルで有利になるよう税理士と相談します。
他にはありませんか？
孫達へ教育資金の一括贈与の特例も相続税対策に有効です。
そうですね。では最後にFPと職業倫理について教えて下さい。
顧客利益の優先、守秘義務の遵守、顧客への説明義務、法令の遵守、インフォームドコンセント、FP自身の能力啓発です。
6つ言いましたかね？
はい。
今回はその中でどれを重視しますか？
インフォームドコンセントを重視します。
はい。わかりました。
ピーピーピーアラーム音
質問は以上です。お疲れ様でした。
有難うございました。失礼いたします。
- インボイス発行の義務はあるか？
- 賃貸アパートを青空駐車場へしたい
- 定期贈与とみなされない為に
- 生命保険の受取人の変更
- 相続税対策
間違えた解答すると、面接官が「違いますね」と返してきます。ここで心が折れてはいけません。私の場合はヒントを頂けました。いわゆる助け舟です。おそらく、このヒントでも答えられないと大幅減点になる気がします。けど私、本質の所も間違えて答えてましたけど（泣）面接官の人も時間をかなり気にしながら進めていました。
返答は、コンパクトに要点を伝えて次の質問に備える。簡単そうで難しいです。分からなくても「お客様に寄り添う精神」で終始笑顔で対応しましたが、面接官に「この人、分かってないのに笑顔でごまかしてる」と思われていたらどうしよう💦 点数結果は3月14日予定。模範解答が存在しないので、モヤモヤしたままですが、結果を受け入れます。
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